豊見城市で賃貸併用住宅を建てるには

子どもの独立を機に、豊見城市の土地で賃貸併用住宅を検討する方へ。市の人口・賃貸需要のデータをもとに、メリット、建てる前の注意点、有利な土地の条件を解説します。

豊見城市で賃貸併用住宅を建てるメリット

豊見城市は人口が増え続け、賃貸住宅の空室も少ないエリアです。那覇市に近い立地と、住宅ローンや税制の仕組みを組み合わせれば、子どもの独立後の住み替え先として検討する価値があります。

人口が増え続けており、賃貸需要が底堅い

豊見城市の人口は2020年国勢調査で64,612人、世帯数は24,580世帯です。1972年の本土復帰以降、人口は一貫して増えています。国立社会保障・人口問題研究所の推計（2023年）でも増加が続き、2040年に66,861人でピークを迎える見通しです。

賃貸用住宅の空き家率は2.97％（2023年住宅・土地統計調査）で、全国815市区の中で最も低い数値とされています。同じ指標で那覇市は11.46％のため、豊見城市は借り手が見つかりやすい市場だといえます。

参照元：豊見城市「豊見城市産業振興計画策定に係る基礎調査業務報告書（抜粋版）」［※PDF］（https://www.city.tomigusuku.lg.jp/material/files/group/9/kisotyousabaltusui.pdf）

参照元：生活ガイド.com（https://www.seikatsu-guide.com/keyword/1400/47/47212/）

那覇市・那覇空港に近く、商業施設や医療拠点が集まる

豊見城市は那覇市の南に接し、那覇空港へは市内中心部から車で約20分です。那覇空港自動車道の豊見城IC・豊見城・名嘉地ICもあります。市内に住んで働く人の35.3％（2020年）が那覇市に通勤しており、那覇市のベッドタウンとしての需要があります。

市の南西部にあたる豊崎にはイーアス沖縄豊崎やアウトレットモールあしびなーなどの商業施設があり、与根には友愛医療センターや大型物流施設があります。職場と買い物先が市内にそろっている点も、入居者に選ばれる理由になります。

参照元：豊見城市「豊見城市地域公共交通計画概要版」［※PDF］（https://www.city.tomigusuku.lg.jp/material/files/group/26/R4-tiikikoukyoukoutuukeikaku-gaiyou.pdf）

家賃収入でローン負担を軽くでき、税金面の優遇も受けられる

賃貸併用住宅の最大のメリットは、賃貸部分の家賃収入を住宅ローンの返済に充てられることです。子どもが独立して広い家が要らなくなった場合も、使わない部屋の分を賃貸にすれば、住まいを持ちながら老後の収入源をつくれます。

「自宅部分が延床面積の50％以上」であることを条件に、事業用ローンより金利が低く返済期間も長い住宅ローンを使える金融機関も存在します。また、賃貸部分は相続税評価額が下がり、住戸数が増えることで土地の固定資産税を抑えられる場合もあります。ただし、節税の効果は人によって異なるため、計画段階で税理士に確認しましょう。

参照元：Lnote（東急リバブル）（https://www.livable.co.jp/l-note/question/g30193/）

参照元：HOME4U土地活用（https://land.home4u.jp/guide/apertment2-management-8-2605）

豊見城市で賃貸併用住宅を建てるときの注意点

メリットが大きい一方で、豊見城市には土地利用の制限、地価の上昇、沿岸部の災害リスクという固有の注意点があります。計画の前に、次の3点を確認してください。

市の6割以上が市街化調整区域。建てられない土地がある

豊見城市は、市域の6割以上が市街化調整区域です。調整区域は開発が抑えられている区域のため、土地を持っていても自由に建てられるとは限りません。

市内の調整区域の一部は「自己用住宅の立地緩和区域」に指定されています。ただし、緩和の対象は「自己の居住の用に供する一戸建ての住宅」で、自分の住む家を持っていない人が建てること、敷地面積が150㎡以上であることなどの要件があります。賃貸部分がある建物は対象になるとは限りません。

所有地が調整区域にある場合は、賃貸併用住宅を建てられるかどうかを、必ず市の開発事務の担当窓口で確認しましょう。市街化区域であっても、用途地域・建ぺい率・容積率・高さ制限で建てられる規模が変わるため、あわせて確認が必要です。

参照元：沖縄県公式ホームページ（https://www.pref.okinawa.jp/machizukuri/kenchiku/1013503/1013323.html）

参照元：土地代データ（https://tochidai.info/okinawa/tomigusuku/）

地価が上がっており、コストと家賃のバランスを見極める

豊見城市の住宅地の公示地価は平均13万3,550円/㎡（2026年）で、前年より7.13％上がっています。所有地に建てる場合でも、今の土地で建て替えるか、売却して条件のよい土地に買い替えるかの判断材料になります。

賃貸併用住宅は、賃貸部分の設備や防音対策の分だけ一般の戸建てより建築費が高くなります。周辺の家賃相場を調べ、ローン返済・修繕費・管理費を含めた収支シミュレーションを行い、家賃収入で無理なく返せるかを確かめましょう。

参照元：土地代データ（https://tochidai.info/okinawa/tomigusuku/）

参照元：Lnote（東急リバブル）（https://www.livable.co.jp/l-note/question/g30193/）

埋立地・低地では津波・浸水リスクを確認する

豊崎地区は海岸部を造成してできた土地で、与根海岸一帯は沖積性の低地です。

こうした場所に建てる場合は、沖縄県の津波浸水想定図（市町村別図「豊見城市・南風原町」）と市のハザードマップで、浸水する範囲と深さを確認しましょう。県の想定は最大クラスの津波を前提にしていますが、想定の範囲外でも浸水する可能性があります。結果をふまえて基礎の高さや構造、避難経路を検討してください。災害リスクは入居者募集時の説明にも関わるため、事前に把握しておくことが大切です。

参照元：沖縄県公式ホームページ（https://www.pref.okinawa.jp/bosaianzen/bosai/1003500/1020541.html）

豊見城市で賃貸併用住宅に有利な土地のポイント

同じ豊見城市内でも、土地の条件で入居者の決まりやすさは変わります。交通、生活施設、駐車場、広さの4点で判断しましょう。

バス停に近い（市内一周バス・那覇方面の路線沿い）

豊見城市内の公共交通は路線バスだけで、モノレールの延伸はまだ構想の段階です。市内を一周する105番の市内一周バスは大人190円・小人100円（2025年9月時点）で、便数は少ないものの、沖縄都市モノレールの奥武山公園駅と連絡しています。

車を持たない単身者や学生、高齢者にとって、バス停に近いことは部屋を選ぶ条件になります。ただし、市内や那覇方面は渋滞が多く、バスが30分以上遅れる場合もあります。入居者にはこの点も正直に伝えましょう。

参照元：豊見城市「豊見城市地域公共交通計画概要版」［※PDF］（https://www.city.tomigusuku.lg.jp/material/files/group/26/R4-tiikikoukyoukoutuukeikaku-gaiyou.pdf）

引用元：豊見城市「豊見城市産業振興計画策定に係る基礎調査業務報告書（抜粋版）」［※PDF］（https://www.city.tomigusuku.lg.jp/material/files/group/9/kisotyousabaltusui.pdf）

引用元：豊見城市「豊見城市地域公共交通計画概要版」［※PDF］（https://www.city.tomigusuku.lg.jp/material/files/group/26/R4-tiikikoukyoukoutuukeikaku-gaiyou.pdf）

スーパーや大型商業施設、病院に近い

買い物や通院のしやすさは、入居者が重視する住環境の条件です。豊崎のイーアス沖縄豊崎・アウトレットモールあしびなーの周辺や、与根の友愛医療センターの周辺なら、買い物の便利さに加えて職場への近さもアピールできます。

入居者分の駐車場を確保できる

豊見城市は車への依存度が高いまちで、慢性的な渋滞が課題になっています。沖縄県全体も車社会で、特に本島中南部では駐車場が不足しがちです。

賃貸の戸数に見合った台数を敷地内に確保できる土地は、それだけで周りの物件との差になります。ファミリー向けなら、1戸あたり2台分も検討しましょう。

需要に合う間取りが入る広さ・建ぺい率がある

豊見城市の家賃相場は、1Kが6.4万円、1LDKが6.85万円、2LDKが7.2万円です（※アットホームに掲載された直近3か月の物件をもとにした相場。2026年10月時点で確認）。

判断の基準は、住宅ローンの条件である「自宅部分が延床面積の50％以上」を満たしたうえで、残りの面積に需要のある間取りが入るかどうかです。建てられる大きさは建ぺい率と容積率で決まります。たとえば土地100㎡・建ぺい率50％・容積率200％なら、1フロアは最大50㎡、延床面積は最大200㎡です（前面道路の幅員が12m未満の場合は、容積率がこれより低く制限されることがあります）。

最新の数値は市の都市計画の担当窓口で確認しましょう。

参照元：アットホーム（https://www.athome.co.jp/chintai/souba/okinawa/tomigusuku-city/）

参照元：HOME4U土地活用（https://land.home4u.jp/guide/apertment2-management-8-2605）

有利な立地でない場合の対策

駅やバス停から遠いなど立地に弱みがあっても、計画を工夫すれば空室のリスクを抑えられます。次の5つを検討しましょう。

ファミリー向けにして駐車場で差をつける：車で暮らすファミリー層に絞り、駐車場付きにします。ファミリーは子どもの学校の都合で引っ越しを避けるため、長く住む傾向があります。
家賃収入だけに頼らない資金計画にする：ローンの返済は30年以上の長期となる場合があります。自己資金を入れて、空室が出ても返済できる計画にしましょう。
防音・プライバシー・設備で選ばれる部屋にする：部屋の境の壁に収納を置く、賃貸部分の玄関を自宅と反対側にする、内装や設備で特徴を出すなどの工夫が効果的です。
管理委託・サブリースを使う：専門業者に管理を任せれば手間が省けます。サブリースなら空室でも家賃が入りますが、相場より賃料が低くなる可能性があります。
売却・買い替えも選択肢に入れる：条件が厳しすぎる土地の場合は、出口戦略として売却や、条件の合う土地への買い替えも検討しましょう。