「家賃収入でローンが実質タダになる」そんな謳い文句に惹かれ、賃貸併用住宅を検討し始めた方も多いのではないでしょうか。しかし、投資用マンションやアパート経営と比較すると、賃貸併用住宅の収益性は構造的に低くなる傾向があります。
「収益性が低いのならやめるべきか？」というと、そうではありません。重要なのは、その仕組みを正しく理解し、設計段階で適切な対策を打つことです。
この記事では、賃貸併用住宅の収益性が低くなる理由から、失敗しないための考え方、そして収益性を最大化するための具体的な対策について解説します。
まず、前提として理解しておくべきなのは、賃貸併用住宅は「投資効率（利回り）」だけで見ると、一般的な賃貸アパートやマンションよりも劣るという点です。
一般的な投資用アパートは、建物のほぼすべての部屋を貸し出すことで家賃収入を得ます。しかし、賃貸併用住宅は住宅ローンとの兼ね合いで、建物の面積の一定割合（多くは50%以上※）をオーナー自身の居住スペースとして使用することが多いのです。
当然ながら、自宅部分からは1円も利益が生まれません。限られた土地と建物の中で、収益を生む「賃貸部分」の面積が削られるため、建物全体での利回りは必然的に低くなります。
自分が住む家である以上、設備や内装、外観にはこだわりたくなるものです。また、他人と同じ建物に住むため、一般的なアパートよりも高度な「防音対策」や「プライバシー配慮」が必要になります。
これにより坪単価などの建築コストが上昇し、結果として表面利回りを押し下げる要因となります。
「とにかく利益を出したい」と考え、無理な計画で賃貸併用住宅を建てることには大きなリスクが伴います。
「家賃収入＝ローンの返済原資」と過度に依存した計画を立てると、空室が出た瞬間に生活が破綻する恐れがあります。
投資用ローンと異なり、住宅ローンを利用する場合は個人の信用で借りますが、毎月の返済額は決して安くありません。「満室ならプラスだが、空室が出ると返済できない」というギリギリの収支計画は非常に危険です。
もし経営が立ち行かなくなり売却を検討しても、賃貸併用住宅は買い手がつきにくい傾向があります。
このように出口戦略が難しいため、長期的に安定して住み続けられる、無理のない計画が求められます。
「儲からないなら意味がない」と思われるかもしれませんが、賃貸併用住宅の真のメリットは、「住宅ローン（低金利）を利用しながら、家賃収入で住居費を軽減できること」にあります。
収益性を追求するのは「儲けるため」ではなく、「リスクを減らし、安定してローンを完済するため」です。
家賃収入が月々のローン返済額を上回れば理想的ですが、たとえ全額をカバーできなくても、持ち出し（自己負担額）を数万円に抑えられれば、生活のゆとりは大きく変わります。そのためには、設計段階からシビアに収益性を高める工夫が必要です。
では、実際にどうすれば収益性（＝安定した家賃収入と低いコスト）を確保できるのでしょうか。建てる前に検討すべき4つの重要ポイントを解説します。
最も大きなメリットである「住宅ローン」を利用するには、一般的に「自宅部分の床面積が延床面積の50%以上」である必要があります。
収益性を最大化するには、この要件を満たす範囲内で、可能な限り賃貸部分の面積を広く取ることが重要です。
これにより、低金利の恩恵を受けつつ、家賃を生むスペースを最大化できます。
「どんな部屋なら高く貸せるか」は、立地に全て依存します。
自分の土地（または購入予定地）の周辺環境をリサーチし、需要がない間取りを作らないことが、空室リスクを下げる（＝収益性を守る）鉄則です。
オーナーと入居者が同じ建物に住むため、トラブルによる退去は最大の収益ダウン要因です。
これらは建築費を上げますが、長期的な入居率維持には不可欠な投資です。
そのほか、オーナーの居住エリア内に入居者が頻繁に入らないよう生活動線を分ける工夫も必要。頻繁に顔を合わせてしまうとオーナー側だけでなく、入居者側もストレスとなる場合があります。可能な限りオーナー側・入居者側で出入り口を別々にしたほうが良いでしょう。
賃貸併用住宅はマイホームでもあるため、売却のことまで考える人は少ないはず。しかし長い人生において常に不測の事態というものはあり、転勤や相続、収入減などの理由で手放なしてしまう可能性はゼロではないのです。
万が一のリスクに対応できるよう、設計段階で売却がしやすいよう対策をしておくことも重要といえます。
具体的な対策の一つとして、将来的に賃貸部分を改装し、全体を完全な一戸建て住宅として作り変えることができるような構造にしておくという方法が挙げられます。
賃貸併用住宅という特殊な形態よりも、一般的な一戸建ての状態にした方が、幅広い買い手に受け入れられやすく、売却がスムーズに進む可能性があるからです。そのため、設計する際には、将来のリフォームを見越して壁を取り払ったり間取りを変更したりしやすい構造にしておくことが、売却リスクへの効果的な対策となります。
また、賃貸併用住宅という形態のまま売却することを選択する場合は、できる限りすべての部屋が入居者で埋まっている「満室の状態」で売りに出すことが効果的です。
満室であるということは、その物件が賃貸物件として十分に魅力的であり、安定した収益が見込めるということを客観的に証明することになるからです。次の購入者に対して、投資対象としての価値をしっかりと示すことができれば、より有利な条件での売却につながるでしょう。
賃貸併用住宅は、単なる投資物件とも、単なるマイホームとも異なるアプローチが必要です。「大儲け」を狙うのではなく、「家賃収入によって、質の高い住宅に少ない負担で住む」ことをゴールに設定しましょう。
そのためには、50%ルールを意識した面積配分や、エリア需要に即した間取りプランが不可欠です。
外注を行わない規格住宅のため、ホテル建築も手がけている会社の併用住宅を4000万円台から入手可能。
また、賃貸管理会社としての集客ノウハウも持っており、空室を減らして、住宅ローンの早期完済を目指せます。
二世帯住宅と賃貸併用を兼ねるお家や、シアタールーム、屋上庭園など、オーナーの生活に沿ったフルオーダー共同住宅の実績あり。
オール電化やIOT住宅、もちろんZEHにも対応でき、ZEH住宅ローンも利用できます。
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