賃貸経営において想定すべきリスクのひとつに「家賃下落」が挙げられます。このページでは、家賃が下落する原因を解説しながら、家賃下落を起こさないために今からできる対策をまとめました。
住宅や建物は、築10年を過ぎたあたりから外壁や内装クロスなどの汚れが気になりはじめます。
洗面所や浴室、キッチンなどの水回りに傷みや劣化が見られるのも築10年目以降です。湿気の多い洗面所では床材などの劣化が起こりますし、浴室やキッチンでは金属部分の腐食が目立ちはじめるでしょう。排水管の詰まりや水道の不具合も起こりやすくなります。
このように建物の老朽化や劣化が進むと、当初設定していた家賃のままでは入居希望者が思ったように集まらず、家賃を下げざるを得なくなってしまいます。
沖縄は、台風による建物の影響を大きく受ける地域です。台風の頻発によって建物が何度も風雨にさらされると、住宅の屋根や外壁に傷みが生じやすくなります。そのため、台風の影響をあまり受けない地域に比べてこまめな修繕や補修が必要です。
海沿いのエリアでは、塩害の影響も受けやすくなります。常に潮風にさらされることで金属部の腐食や外壁の劣化が進行しやすくなるため、塩害を抑える建材やコーティングなどの対策が欠かせません。
さらに、湿度の高い沖縄ではシロアリの発生も多く見られます。シロアリの被害を受けると家の耐久性が低下して、入居者の安全性にも影響を与えてしまうでしょう。建物劣化を進行させないためには、定期的なシロアリ対策や建物検査、定期的な修繕が必要です。
以上のことから、沖縄は特有の気候や自然災害による影響を受けやすく、建物の老朽化が進行しやすい地域であると分かります。
建物の老朽化がそれほど進んでいないにもかかわらず、家賃が下落する要因として周辺環境による影響が挙げられます。例えば、周辺エリアの人口が減少すると、それに比例して賃貸物件に対する需要も減ってしまいます。
特に、周辺エリアで同じ設備を備え、かつ価格帯も同じ賃貸物件が多くある場合、需要が供給を上回ることで新しい入居者が見つかりにくくなるでしょう。
周囲の賃貸物件が家賃を下げて空室対策を行うと、周辺エリア全体で家賃下落が起こります。これまでと同じ家賃のままでは入居者が見つからないため、自分が所有している物件も結果的に家賃を下げざるを得なくなってしまいます。
ここからは、家賃下落リスクに備えてできる対策をご紹介します。
沖縄県は全国的にみても公共交通機関に対する依存度が低く、車社会が主流となっています。そのため、バス停やモノレール駅までの距離は、家賃に大きな影響を与えません。その反面、県民の多くが車を主な交通手段としているため、駐車場が完備されていない物件は敬遠されがちです。これから賃貸経営を検討しているのであれば、物件には駐車場を設置しましょう。中心部から離れたエリアや住宅地であっても、駐車場があれば十分に需要を見込めます。
駐車場を設置できるエリアは、中心部と比べて土地や物件の価格も抑えられているため、投資効率を高めやすいメリットもあります。
地震の多い日本では、耐震性や免震性の高い建物が重視されます。災害に備えた建物は、賃貸経営における災害リスクを軽減し、投資を成功につなげる重要な要素となります。
沖縄で賃貸住宅を経営するのであれば、地震に加えて台風対策や塩害対策、シロアリ対策を行いましょう。強風や豪雨に耐えられる頑丈な建物にすると、台風の被害を抑えるだけでなく入居者の安心感にもつながります。
海沿いのエリアでは、建物の劣化を防ぐための塩害対策も必要です。金属部や建材が劣化しないよう、塩害に強い素材やコーディングなどで対策します。木造部はシロアリ被害を防ぐために、定期点検や防虫対策、必要に応じてこまめに修繕を行いましょう。
災害対策は、長期的な視点で継続することが重要です。適切なメンテナンス計画を立て、実行し続けることでリスクを最小化できます。
室内の設備を充実させるのも、家賃下落を防ぐために有効です。同エリア・同家賃帯の競合と比べたとき、より施設が充実している部屋のほうに人気が集まるため、家賃下落リスクを抑えられます。
また、ネットによる物件検索が主流となっている現代では、多くの人が賃貸物件を探すときに必要な設備欄にチェックを入れてサイト内を検索します。
エアコンや浴室乾燥機が完備された物件やインターネット無料の物件は人気があり、これらの設備が完備されている物件は入居者が決まりやすい傾向にあります。
室内の設備は比較的すぐに導入できるため、物件をすでに所有している方が実行しやすい対策のひとつです。
家賃下落を防ぐためには、空室リスクを減らすことが大切です。空室にならないような魅力的な物件を提供することで、空室リスクを減らせます。
賃貸併用住宅を建てる前の段階からターゲット層を明確にし、ターゲットが好むのはどんな物件かを把握しておきましょう。
ターゲットが魅力的に感じる間取りやデザイン、設備を取り入れることによって、入居希望者に対し効果的なアピールができるようになります。
賃貸併用住宅の経営をはじめると、多くの人が最初の10年間で入居者の入退去や現状回復、新しい入居者の募集といった一連のプロセスを経験します。これらを考慮したうえで、少なくとも10年後を見据えた長期的な収支計画を立てることが大切です。
家賃によって得られる収入の部分だけを見てはいけません。老朽化に伴うメンテナンスや修繕費など、今後想定される支出についても考慮しておく必要があります。シミュレーションをもとに、10年を目安とした対策を考えておくことが重要です。
賃貸併用住宅を建てた後、経営のサポートを受けたい方は、ご検討のうえ問い合わせてみてはいかがでしょうか。
このメディアでは、賃貸併用住宅に対する考え方や要望、建てた後の暮らしにあわせて、それぞれ適した沖縄の住宅会社を紹介しています。
どの会社で賃貸併用住宅を建てようか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。
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