賃貸物件の相続に関するトラブルやリスクに悩まされる人は多くいます。その中でも賃貸併用住宅の相続に関するリスクと対策について見ていきましょう。
賃貸併用住宅の遺産分割が難航しやすい背景には、他の財産にはない特有の事情が存在します。問題なく相続を行うためにも、まずはその根本的な理由を理解しておくことが重要です。
最大の問題点は、賃貸併用住宅が「居住用」の自宅と「収益用」の賃貸物件という二つの側面を併せ持つ点にあります。物理的に一つの建物であるため、預貯金のように明確に分割することができません。
相続人の中に被相続人と同居していた人がいれば、その人は住み続けたいと望むかもしれませんが、他の相続人は家賃収入や売却代金を期待するかもしれません。このように、相続人それぞれの立場や思惑が複雑に絡み合いやすいのです。
不動産全般に共通することですが、特に賃貸併用住宅は「分けにくい」資産の代表格です。建物自体を物理的に分割することは現実的ではなく、土地も構造上、安易に分筆できるとは限りません。
相続人が複数いる場合、全員が納得する形で分ける方法を見つけること自体が、遺産分割における最初の大きなハードルとなります。
賃貸併用住宅の分割協議を進める上では、具体的にいくつかのリスクが顕在化しやすくなります。これらを事前に把握しておくことが、トラブル回避の第一歩となります。
遺産分割の前提となる財産評価において、賃貸併用住宅は算出方法が複雑になりがちです。自宅部分は通常の宅地として、賃貸部分は貸家建付地として評価するなど、専門的な知識が必要です。また、収益性や築年数、立地なども評価額に影響します。この評価額次第で各相続人の取得分が大きく変わるため、評価方法や金額を巡って意見が対立し、不公平感が生まれるリスクがあります。
分けにくい不動産であるため、分割方法は限られます。例えば、相続人の一人が単独で相続し、他の相続人には金銭（代償金）を支払う「代償分割」が選ばれることがあります。しかし、賃貸併用住宅は評価額が高額になりやすく、代償金も高額になります。相続人に十分な資力がない場合、この方法を選択できず、協議が暗礁に乗り上げるリスクがあります。
前述の通り、相続する人の希望が対立しやすいのも大きなリスクです。「親と同居していたから住み続けたい」「家賃収入を得続けたい」「管理が面倒だから売却して現金化したい」といったように、それぞれの利害が真っ向からぶつかる可能性があります。特に、賃貸経営には空室リスクや管理の手間も伴うため、経営を引き継ぎたい人とそうでない人の間でも意見が分かれがちです。
賃貸併用住宅の遺産分割にはいくつかの方法がありますが、それぞれにメリットとデメリット、そしてリスクが伴います。
現物分割は、財産をそのままの形で分ける方法ですが、賃貸併用住宅では現実的に困難なため、結果として「共有名義」にするケースがあります。一見、公平に見える共有ですが、将来的に大きなリスクをはらみます。売却や大規模修繕、新たな賃貸契約などの判断には共有者全員の同意が必要となり、一人でも反対すれば何も進められなくなる可能性があります。さらに、共有者が亡くなるとその相続人に権利が引き継がれ、関係者が増えてさらに複雑化するリスクがあります。
代償分割は、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人へその差額分を金銭で支払う方法です。賃貸併用住宅の経営を続けたい相続人がいる場合には有効ですが、前述の通り、適正な評価額についての合意形成と、高額になりがちな代償金を支払うための資金準備が不可欠です。ローンの借り入れが必要になる場合もあり、その負担も考慮しなければなりません。
換価分割は、賃貸併用住宅を売却して現金化し、その現金を相続人で分ける方法です。公平に分割できるというメリットがありますが、自宅部分があるため、住んでいる相続人の意向を無視することはできません。また、売却にはタイミングが重要であり、希望通りの価格で売れるとは限りません。仲介手数料や譲渡所得税などの諸費用も発生するため、手残りが想定より少なくなるリスクも考慮する必要があります。
賃貸併用住宅の遺産分割におけるリスクを軽減するためには、現在の所有者が元気なうちから対策を講じておくことが極めて重要です。
最も重要なのは、所有者（被相続人）が生前に、相続人全員と将来の遺産分割について話し合っておくことです。誰がどのように相続したいのか、それぞれの意向を確認し、所有者自身の考えも伝えておくべきです。その上で、法的に有効な「遺言書」を作成し、分割方法を明確に指定しておくことが、残された家族間の争いを防ぐ有力な方法の一つといえます。
賃貸併用住宅の相続は、法務、税務、不動産の知識が複雑に絡み合います。評価額の算出や、小規模宅地等の特例の適用可否、適切な分割方法の選択など、当事者だけで判断するのは困難です。遺産分割のリスクを正しく把握し、適切な対策を講じるためには、相続に詳しい税理士や弁護士、不動産コンサルタントなどの専門家に早めに相談することをお勧めします。
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