入居者トラブルのリスク

賃貸併用住宅ではオーナーと入居者の距離が近いからこそ、入居者トラブルに対して事前に備えておくことが大切です。

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賃貸併用住宅における入居者トラブルのリスクとは

不動産経営では様々な入居者トラブルが考えられますが、中でも賃貸併用住宅ではオーナーと入居者が同じ物件に暮らしているという性質上、時には入居者トラブルがご近所トラブルとなってオーナー自身も問題へ巻き込まれてしまう恐れがあります。

またオーナーやその家族は入居者トラブルの被害を免れたとしても、他の入居者や周辺住民との関係が悪化したり、賃貸併用住宅そのもののイメージが悪くなったりといったリスクの拡大も無視できません。

主な入居者トラブルとは

騒音トラブル

賃貸併用住宅における入居者トラブルの内容として、まず挙げられるものが「騒音トラブル」です。

騒音トラブルは文字通り「音」に関するトラブルですが、実際には原因となる音の種類や音量、また騒音が発生する時間帯など様々な要因によって複雑化することが問題です。

例えば深夜に聞こえるテレビの音やスマートフォンの着信音、隣人の話し声、上階で子供が飛び跳ねる時の音や、ペット可の物件であればペットの鳴き声も騒音トラブルの原因になり得ます。

異臭トラブル

騒音トラブルと同様に不快なトラブル原因として「臭い」も深刻です。

異臭トラブルが発生する理由としては、ベランダなどへ生ゴミを放置したり、いっそ部屋自体がゴミ屋敷状態になっていたりと、ゴミに起因するものが一般的に考えられます。

そのためゴミによる異臭トラブルの解決にはゴミの撤去や清掃が不可欠ですが、ゴミは入居者の「所有物」でありオーナーが勝手に除去できず、入居者を説得して解決しようにも状況によっては事態が悪化してしまう恐れもあるでしょう。

人間関係のトラブル

騒音や異臭といった問題以外にも、人間関係がこじれることで色々なご近所トラブルに発展するケースは少なくありません。

同じ賃貸併用住宅に入居していても価値観やライフスタイルは様々であり、例えば他人の共有スペースの使い方に不満を感じる人がいたり、あるいは挨拶の仕方一つで関係が悪化したりすることもあります。

また人間関係のトラブルは当事者間で解決しようとしても、一層事態が複雑化して状況が悪くなるケースが少なくありません。

賃貸借契約により簡単に退去させられない

騒音トラブルや異臭トラブルに限らず、賃貸併用住宅における様々なトラブルには明らかに特定の入居者の行動や生活スタイルなどが原因で発生するものもあります。そのため、可能であれば入居者に行動や生活を改善してもらい、ダメであれば他の入居者へ被害を拡大させないよう速やかに退去を願いたいというのがオーナーにとっての切実な本音でしょう。

しかし、賃貸併用住宅のような賃貸不動産の賃貸借契約は民法で規定されており、端的に言えば借地借家法によって「入居者に有利な契約条件」になっていることが問題です。

そのため仮に入居者に問題の原因があったとしても、オーナーが退去を求めたからといってすんなり退去させられない可能性があります。

入居者リスクへの対策

管理会社へ委託

入居者トラブルが賃貸併用住宅の経営やオーナーにとって厄介になる理由の1つに、オーナーや他の入居者が当事者として自分で解決しようとしても、余計に人間関係がこじれて問題が複雑化してしまうことがあります。そのため、入居者トラブルの解決や事前のリスク管理を考えた場合、最初からプロの管理会社へ管理業務を委託しておくといった対策も有効です。

管理会社は入居者との交渉やクレーム対応といった業務を含めてノウハウを有しており、万が一法律や金銭によって解決しなければならなくなった際にも、不動産トラブルに詳しい弁護士などの専門家と連携して対処してくれます。

管理会社への業務委託はコストがかかりますが、リスクに備える保険と考えれば決して無駄ではありません。

入居者と定期借家契約を結ぶ

借地借家法によって、普通借家契約ではオーナーよりも入居者が優先的に保護される点が入居者トラブルの原因の1つです。言い換えれば、入居者と普通借家契約を結ばず「定期借家契約」を結ぶことが解決策として考えられます。

定期借家契約は文字通り「一定期間の借家契約」であり、契約期間が満了すれば再契約によって入居を継続するか、契約終了で退去するかの二択となります。

そのため定期借家契約であれば契約満了時点で入居者を退去させることが可能です。

このメディアでは、賃貸併用住宅に対する考え方や要望、建てた後の暮らしにあわせて、それぞれ適した沖縄の住宅会社を紹介しています。
どの会社で賃貸併用住宅を建てようか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。