金利変動リスク

賃貸経営において想定すべきリスクのひとつに「金利変動リスク」があります。このページでは、金利変動リスクの基礎知識を解説しながら、金利変動に備えてできる対策についてご紹介します。

その他の賃貸経営のリスク一覧を見る

金利変動による賃貸併用住宅のリスク

賃貸併用住宅を含めた不動産投資における金利変動リスクとは、金利変動によって収支バランスが悪化するリスクを指します。

金利変動型ローンを利用している場合、借り入れ当初よりも金利が上昇すると、上昇した分、毎月の返済額が増加します。金利上昇が続けば総返済額が大幅に増えることになり、キャッシュフローが破綻するおそれがあります。

金利変動への対策方法は？

ローンの借り換え

変動金利型ローンを利用している方にとってもっとも有効な対策が、固定金利型ローンへの借り換えです。

固定金利型ローンの場合、返済期間中の金利は契約時の金利と変わらないため、将来的に金利が上昇しても月々の返済は変わりません。

金利水準が低いうちに借り換えを行うことで、長期にわたり安定したキャッシュフローを確保することができます。

5年ルールや1.25倍ルールなどの確認

金利上昇に備えるには、どの金融機関から融資を受けているかも重要です。5年ルールや1.25倍ルールの適用がある金融機関だと、返済額が増えるリスクを抑えられる可能性があります。

5年ルールとは、返済額の見直しを5年ごとに行うというルールで、金利の上昇が起こっても5年間は返済額が固定されます。つまり、5年ルールが適用されていれば、金利上昇が起こっても毎月のキャッシュフローが破綻するおそれがありません。

一方、1.25倍ルールとは、返済額が上昇したとしても「前回の返済額の1.25倍（125％）までしか上昇しない」というルールです。この場合もある程度の影響を抑えることができます。

ただし、1.25倍ルールの場合、返済額は変わらなくても支払い利息が増加する点に注意が必要です。もし、上限の125％まで返済額が増えた場合、利息の割合が大きくなり元本の返済率が下がってしまいます。

上限まで返済額が増えた場合、繰り上げ返済などで対策しなくてはなりません。キャッシュフローの悪化によっては、売却を検討しなくてはならない場合もあるでしょう。

自己資金の確保

金利が低いうちに借りられるだけのお金を借りて、自己資金を確保しておくのも有効です。手元に資金を残しておくことで、金利変動をはじめとしたさまざまなリスクに備えることができます。

賃貸併用住宅を含めた不動産投資において、自己資本のみで経営を行うケースはほとんどありません。銀行など金融機関からの借入で資金を調達して不動産を購入するのが一般的です。

借入が可能であれば、リスクヘッジという観点から検討するのも一手です。金利上昇によってキャッシュフローが圧迫された場合は、手元に残しておいた資金を使って繰り上げ返済を検討しましょう。

住宅ローンを活用する

住宅ローンは不動産投資用ローンよりも金利が低いうえに長期で借入できるため、総返済額を抑えることができます。賃貸物件を建てるときに利用されるのは一般的に不動産投資ローンやアパートローンですが、これらのローンは住宅ローンよりも金利が高く、融資期間も短くなります。

自宅部分の床面積が50％以上の賃貸併用住宅の場合、住宅ローンを活用できます。月々の返済額を低く抑えられる上に実質利回りも高くなるため、早期黒字化を目指せるのもメリットです。

「フラット35」の適用は原則できない点に注意

設計によって住宅ローンが適用される賃貸併用住宅ですが、住宅金融支援機構が提携している「フラット35」は適用されない点に注意が必要です。

フラット35は、利用目的を「自ら居住する住宅の取得」に限定されているためです。住宅の一部を賃貸物件にする賃貸併用住宅の場合、投資用物件とみなされ融資の対象外となってしまいます。一般的な金融機関の住宅ローンとは違い、申込みの段階で断られてしまうため注意しましょう。

賃貸併用住宅を建てた後、経営のサポートを受けたい方は、ご検討のうえ問い合わせてみてはいかがでしょうか。

このメディアでは、賃貸併用住宅に対する考え方や要望、建てた後の暮らしにあわせて、それぞれ適した沖縄の住宅会社を紹介しています。
どの会社で賃貸併用住宅を建てようか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。