売却リスク

賃貸併用住宅は売却しにくい傾向があるといわれています。そこでこちらの記事では、賃貸併用住宅における売却リスクについて解説。さらに、リスクへの対策もまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

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賃貸併用住宅における売却リスクとは

賃貸併用住宅は、「自宅＋賃貸」を一棟で兼ね備えるという特殊な形態である点が特徴です。そのため、物件を売却しようとする際には、一般住宅や投資物件と比較すると買い手が限定される傾向があります。売却しにくい理由としては、「居住用」「投資用」どちらで売却しようとしても中途半端であり、市場で流通しにくい点が挙げられます。

売却リスクの具体例

具体的な売却リスクとしては「需要の限定」「投資効果の低下」「空室・契約内容による価格下落」「自宅を失うリスク」といったものが挙げられます。ここでは、それぞれのリスクについて詳しく見ていきます。

需要の限定

賃貸併用住宅を売却したいと考える場合、需要が限定されるというリスクが考えられます。

マイホームが欲しいと考えている層にとっては、賃貸併用住宅の賃貸部分が不要になりますし、投資家にとっては自宅部分が収益性に欠けてしまう点に加え、賃貸戸数が少ないという理由で敬遠されることが考えられます。このように、購入希望者の幅が極端に狭まってしまうため、売却期間が長期化しやすい傾向があります。

投資効率の低下

投資効率が低いという理由で、賃貸併用住宅は購入希望者がなかなか見つからないという面もあります。

賃貸併用住宅を投資用の物件として考えると、自宅部分は収益を生み出せないために賃貸部の家賃のみが収入源となります。その結果利回りが低くなり、投資物件として魅力がないと判断されてしまいます。さらに投資家は同じ価格帯でより収益性の高い物件を選びたいと考えることから、賃貸併用住宅は売却しにくいといえます。

空室・契約内容による価格下落

売却を行う際、賃貸部において空室や不利な契約（＝低家賃の契約や短期更新など）がある場合、購入希望者にとってはリスクと感じられるために価格交渉や成約までの期間が伸びてしまうケースがあります。また、賃貸部の戸数が少ない物件の場合には、空室が1戸だけだったとしても家賃収入が大幅に減ることになります。この場合、ローンの返済が大きな負担となりかねないため、物件評価が急落してしまいます。

特に賃貸併用住宅が地方や郊外にあり、入居者がいないケースでは売却価格が下落したり、売却期間が長期化したりする傾向があります。

自宅を失うリスク

賃貸併用住宅を購入後、住宅ローンの返済が難しくなり売却をせざるを得ない場合には、オーナーは自宅も同時に失ってしまうことになります。この点から、ローンの返済が問題なく継続できるかといった点について慎重な検討が求められるため、なかなか売却の話が進まないケースもあります。

売却リスクの対策

売却リスクへの対策としては、「満室稼働を意識する」ことが大切です。賃貸併用住宅を購入しようとしている人にとっては、賃貸部から得られる収入は大きな魅力です。そのため、満室で稼働している物件であれば、より魅力ある物件と感じられ、興味を持ってもらいやすくなります。

また、賃貸併用住宅は特殊な形態の物件であり、販売戦略の工夫も必要となります。そのためにも、売却に強い不動産会社に相談することがおすすめ。これまでに賃貸併用住宅の売却実績を持つ会社であれば、より理想的であるといえます。

もし投資用として売却したいのであれば、収益性を示すデータを提示する、競合となる物件との比較を行うなど、自物件の持つ強みをアピールすることも効果的です。将来的に収益がどれくらい得られると予想できるのかといった点を提示すれば、より売却しやすくなることが期待できます。

計画的な対策により売却リスクを緩和

賃貸併用住宅の場合、需要が限られる上に空室リスクや投資効率などの面から、通常の住宅や収益物件と比較すると売却の難易度が高い傾向があります。そのような状況の中では、満室稼働を意識した経営を行うほか、契約条件やターゲット層の見極めを行うなど、計画的に対策を行っていくことで売却リスクを緩和できます。

賃貸併用住宅を建てた後、経営のサポートを受けたい方は、ご検討のうえ問い合わせてみてはいかがでしょうか。

このメディアでは、賃貸併用住宅に対する考え方や要望、建てた後の暮らしにあわせて、それぞれ適した沖縄の住宅会社を紹介しています。
どの会社で賃貸併用住宅を建てようか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。