立ち退きリスク

賃貸併用住宅におけるリスクのひとつとして、「立ち退きリスク」が挙げられます。こちらの記事では、立ち退きリスクとはどのようなリスクなのかという点に加え、リスクが顕在化しやすい状況や対策をまとめました。

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賃貸併用住宅における立ち退きリスクとは

賃貸併用住宅は、賃貸部とオーナーが住む自宅部分が同居するという独特の構造となっています。このことから、立ち退き交渉が特に複雑化しやすい傾向があります。

例えば、オーナー都合により建物を取り壊したいと考えたときや、売却を検討している場合などにおいて、入居者がスムーズに退去に同意すれば問題はありませんが、次に住む家などの問題から立ち退き拒否の状態となってしまうケースもあります。

具体的な立ち退きリスクの内容

賃貸併用住宅における立ち退きリスクとしては、「退去拒否による事業計画の停滞」「高額な立ち退き料の発生」といったものが挙げられます。ここでは、それぞれのリスクを詳しく説明していきます。どのようなリスクが考えられるのか、あらかじめ確認しておいてください。

退去拒否による事業計画の停滞

賃貸経営を行う上で、現在経営している賃貸併用住宅の取り壊しや売却を希望している場合でも、すべての入居者の合意が得られない場合には実行できません。さらに賃借人は法律により保護されているため、オーナー都合で簡単に退去させることは不可能です。この点から、退去拒否が発生すると事業計画が停滞してしまう可能性があります。

高額な立ち退き料の発生

場合によっては交渉が長期化することで立ち退き料が高額となる可能性もあります。立ち退き料についは、例えば新しい住居への引越しにかかる引越し費用、新居の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）のほか、立ち退きにより家賃が値上がりする場合にはその差額を一定期間保証するケースもあります。

立ち退き料の相場は家賃の6ヶ月程度とされていることが多いようですが、あくまでも相場であるため状況によって変化します。いずれにしても、高額な立ち退き料が発生する可能性があるといえます。

立ち退きリスクが顕在化しやすいケース

立ち退きリスクが顕在化しやすいケースとしては、「建物の築年数が経過している・建物が老朽化している」というケースが考えられます。物件が老朽化してしまった場合、オーナーの中には取り壊しを考える場面もあるでしょう。しかし、この場合でも賃貸部の入居者への正当事由が認められないケースが多く、結果として立ち退き拒否が発生することがあります。

また、「オーナー自身が住み替えを希望している・資産の売却をしたいと考えている」といったケースもあります。例え自宅部分のみの移転を希望していたとしても、全賃貸部屋の退去合意がなければ、取り壊しを行えません。そのため、立ち退きリスクが顕在化してしまう可能性が考えられます。

立ち退きリスクの回避・対策

立ち退きリスクを回避するための対策としては、まず「定期借家契約」を活用する方法が考えられます。この契約形態では、契約期間が満了すると賃貸借関係が終了するため、借主は物件を開け渡す必要があります。

そのほかの対策としては、将来売却や取り壊しの計画がある点をあらかじめ伝えておくという点です。事前説明に加えて定期的に情報共有を行い、明け渡しの必要があるという点を覚えておいてもらうことでリスク回避に繋げられる可能性が高いと言えます。また、管理会社を利用して円滑な関係構築に努めるのも一つの方法ですし、設計段階においてオーナーと入居者の動線を分離する、共有部分を縮小することによって感情的な摩擦を防ぐといった方法も考えられます。

前もって立ち退きリスクへの対策が必要

賃貸併用住宅の場合、通常の賃貸物件以上に立ち退きリスクが事業計画や生活に影響する可能性が高いといえます。できる限りリスクを回避できるよう、契約・設計・日常管理のそれぞれの段階において、入居者と円滑な関係を構築しておく点に加え、リスクを低減できるように対策を行っておくことが不可欠といえます。

賃貸併用住宅を建てた後、経営のサポートを受けたい方は、ご検討のうえ問い合わせてみてはいかがでしょうか。

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どの会社で賃貸併用住宅を建てようか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。