賃貸併用住宅の経営や管理を適切に行っていくために、あらかじめ事故物件のリスクを理解しきちんと対策を講じることが大切です。
事故物件とは、何かしら重大な事故や事案が発生し、入居希望者が賃借契約を結ぶかどうか判断する際に大きな影響を与える可能性のある物件です。例えば入居者が何らかの原因で部屋の中で亡くなっていたり、いわゆる孤独死のまま発見されず長期間放置されてしまったりした場合、その物件は「事故物件」として扱われる可能性があります。
事故物件に該当するか否かの判断は国土交通省のガイドラインにもとづいて判断されますが、原則として事故物件になると入居者希望者への告知義務が発生し、結果的に入居希望者に拒否されたり、入居条件として極端に安い家賃設定にしなければならなかったりといった問題が生じます。
現在は少子高齢化や単身者世帯の増加といった社会背景から高齢者の孤独死も増えており、賃貸併用住宅の経営者として事故物件への対策は重要です。
仮に経営している賃貸併用住宅などの不動産において「事故物件」に該当する物件が発生したとしても、例えばそれだけで物件の物理的な価値や機能が損なわれるわけではありません。事故原因の中には特殊清掃などを必要とするケースもありますが、それも適切に処理することで物件としての美観や機能は回復できます。
そのため事故物件による悪影響やリスクは、主として次の入居希望者に対する精神的な悪影響と、賃貸物件としての社会的なマイナスイメージに集約されることがポイントです。
実際、事故物件だと聞いても心穏やかに入居を希望する人は少数派であり、一般的には極端に安価な家賃設定など相当の理由がない限り事故物件を避けたいと考える人が大半です。また事故物件が発生した場合、該当する居室のみならず物件全体が悪印象を抱かれ、退去者が続発する恐れもあるでしょう。
誤解されがちなポイントとして、入居者が室内で孤独死したからといって、常に物件が「事故物件」となるとは限らないという点があります。
例えば高齢の入居者が持病の発作などによって亡くなってしまった場合、速やかに発見して適切に対処できれば、そこで人命が失われたとしても「事故物件」として扱われないこともあります。
そのため、いずれにせよ賃貸物件のオーナーは入居者が亡くなっていた場合などにどう対処すべきか、正しく理解しておくことが肝要です。
原則として入居者の死亡といった事案が発生した場合、オーナーは以下の4点に注意して行動しなければなりません。
前提として、入居者が死亡しても自然に賃貸契約は消滅しないため、オーナーは入居者の保証人や相続人へ連絡して契約解除の手続きをする必要があります。また家賃の滞納や入居者に明らかな過失があった場合、未納家賃の回収や損害賠償について話し合いを設ける必要もあるでしょう。
亡くなった入居者に関連した賃貸契約が解除できたとして、改めて入居者の募集を開始するためにやるべきことは少なくありません。
一般論として、事故物件を次の入居者へ貸し出すためには以下のようなプロセスを経ます。
事故物件の取り扱いで最初に問題となる点が故人の残置物の処分です。事故物件になるケースの多くは故人にとっても突然のことであり、家具や食品、ゴミなどがそのまま残置されていることも多くなります。そのため特に保証人や相続人がいない場合、オーナーがそれらを処分し、また室内の状況によっては特殊清掃や修繕作業を行わなければなりません。
加えて故人のプライバシーに配慮しつつ、同じ棟内の入居者へ事故物件が発生した事情などを説明します。また入居者募集を不動産会社へ依頼する場合、情報共有を適宜行い、再募集に向けた条件の検討を行うことも必要です。
事故物件リスクへの具体的な備えとして、まず考えられるものが「孤独死保険」のような保険による対策です。
事故物件の発生は不動産オーナーにとって重大な経済的損失につながるため、少しでも損害を補填できるよう保険で備えておくことは価値があります。
孤独死や事故物件のリスクに関連した保険商品には、主に火災保険と孤独死保険の2つがあります。
火災保険では事故対応等家主費用特約といった特約を設けることにより、家賃収入の損失や原状回復費用などを保障できる可能性があるでしょう。また孤独死保険は文字通り入居者の死亡（孤独死）に備える保険であり、遺品や残置物の整理にかかる費用や室内の修繕費用、未収家賃といった経済的損害への補償を受けられます。
どれだけ保険で備えられたとしても、保険は事案が発生した後の対処であり、根本的に事故物件のリスクを軽減・解消できるものではありません。そのため、最重要ポイントは「そもそも事故物件につながる事案を発生させない」という日頃の取り組みになります。
例えば、孤独死リスクのある入居者への対策として定期的な見守りサービスを行ってくれる管理会社へ物件の管理業務を依頼したり、賃貸併用住宅の利点を活かしてオーナー自身でも日頃から住民の暮らしに意識を向けたりすることが肝要です。
このメディアでは、賃貸併用住宅に対する考え方や要望、建てた後の暮らしにあわせて、それぞれ適した沖縄の住宅会社を紹介しています。
どの会社で賃貸併用住宅を建てようか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。
外注を行わない規格住宅のため、ホテル建築も手がけている会社の併用住宅を4000万円台から入手可能。
また、賃貸管理会社としての集客ノウハウも持っており、空室を減らして、住宅ローンの早期完済を目指せます。
二世帯住宅と賃貸併用を兼ねるお家や、シアタールーム、屋上庭園など、オーナーの生活に沿ったフルオーダー共同住宅の実績あり。
オール電化やIOT住宅、もちろんZEHにも対応でき、ZEH住宅ローンも利用できます。
無料で人口動態や近隣状況などを環境調査書にまとめてくれるので、ターゲットに合わせた内装や家電について集客戦略を立てられます。
引き渡し後5年間、設備や塗装を定期点検し、頻繁な契約者の入れ替わりにも安心の体制が整っています。