家賃収入を得られる賃貸経営には、様々なリスクが伴います。問題が起こってから対処すると想定以上の費用がかかり、労力を伴うことがあるでしょう。ここでは、起こりうるリスクを紹介します。事前に対策を立て、リスクを軽減する参考にしてください。
収益確保のためには、空室対策が不可欠です。賃貸物件の立地エリアによって賃貸状況は異なるため、沖縄県の賃貸市場の現状と背景から解説しています。空室対策のポイントをおさえ、事前に対策を立てましょう。
建物は築年数を重ねれば重ねるほど、老朽化していくものです。所有物件の資産価値を維持するためには、定期的な修繕は欠かせません。エアコン、給湯器といった設備の修理交換だけではなく、共用スペースの修繕、外壁塗装といった大規模な修繕もあります。修繕リスクとは何か、対策方法などを紹介します。
空室以上に賃貸経営へ影響を及ぼすのは、家賃滞納リスクです。賃貸物件の部屋数が多いほど様々な入居者がいるため、「自分だけは大丈夫」なんてことはありません。家賃滞納が引き起こす問題と対策を押さえ、法的措置や専門業者を活用し賃貸経営のサポートを受けましょう。
経年に伴う物件価値の低下や、競合物件の増加により家賃が下落するリスクです。中古物件になっても地域の需要があるのか、ターゲットが被る競合物件が増える見込みがあるのかなど、将来の開発計画を考慮した立地の選定や適切な家賃設定、物件の魅力向上が求められます。長期的な収益計画を立て、定期的に見直しを行うことで影響を最小限に抑えられるでしょう。
金利上昇によりローン返済額が増加するリスクです。景気や物価、金融政策、為替などの影響を受けて金利が大きく変動する可能性があります。ローンを組んだ際に低金利だったとしても、その状況が続くとは限りません。
固定金利型や金利上限付き変動金利型の選択、返済期間の調整などを行い対策を立てましょう。または、自己資金比率を高めることで、借入額を抑えリスクを軽減できます。長期的に考え、柔軟な資金計画を立てることが大切です。
地震、台風、洪水、豪雨などの自然災害による物件損壊のリスクです。予期せぬリスクだとしても、ハザードマップを確認し立地選定時から災害リスクを考慮することは可能でしょう。また、賃貸向けの保険があり、火災保険や地震保険へ加入することで被害にあった場合に補償を受けられます。他にも耐震性能の高い物件の建設や購入、定期的な点検・メンテナンスによって事前に対策を打てるでしょう。
サブリース業者が一括して賃貸物件を借り上げることでオーナー側は一定の賃料収入を得られる契約ですが、賃料を減額されるトラブルも起きています。2018年に消費庁からサブリース契約に関する注意喚起が出ています。
家賃滞納、騒音問題、共用スペースや部屋の不適切な使用など、入居者とのトラブルが発生するリスクです。入居者審査、明確な契約条項の設定を設けた上で、トラブルが起こった場合は迅速な対応が求められます。管理会社に委託することで直接的な対応をお任せできますが、自身で物件管理をする場合は直接対応を求められます。定期的な物件巡回や入居者とのコミュニケーションを通じて、問題の早期発見・解決に努めることが効果的でしょう。
高齢化社会が進む中で、賃貸物件の入居者の孤独死などによる「事故物件リスク」が不動産投資の業界でも重大事項になってきました。ここでは事故物件になる原因やその影響、事故物件リスクへの具体的な対策などを解説します。
管理会社が倒産してしまうと、「オーナーに家賃が送金されなくなる」などの影響が生じるリスクがあります。倒産リスクを避けるために、「管理会社の事業規模が縮小した」「家賃送金が遅くなった」といった倒産の兆候を見逃さないようにしましょう。
年間の家賃収入額に対する年間ローン返済額の割合が「返済比率」です。返済比率は40%～50%が目安といわれており、返済比率が低いほど安定した経営が可能。返済比率を下げたい場合は、借り換えや金利引き下げ交渉を検討しましょう。
所有している物件の周辺に競合の不動産が増えると供給過多の状態なり、空室リスクが高まります。近年ではインターネットを活用した物件探しが主流となっていることから、広いエリアの物件が競合になる可能性があるため注意が必要です。
建てた当初は問題なくても、周辺環境が変化することで空室リスクが高まるかもしれません。例として今まであった工場や大学がほかの地域へ移転してしまった、隣地に高い建物が建ち日当たりが悪くなってしまったなどのケースが挙げられます。
ずさんな管理会社に業務を任せてしまうと、経営に悪影響がおよぶ場合があります。入居者への不十分な対応による不満の蓄積や、建物のメンテナンス不足による劣化の進行など、さまざまな要素が重なり、賃貸経営におけるリスクが高くなります。
かつては人気があった間取りでも、年代によりニーズは変化していきます。現在では、玄関横にキッチンがある間取りや和室が多い間取りは、入居者が付きにくい間取りの代表例として挙げられます。築年数の影響で古い間取りとなった場合は、リフォームなどを行うことも賃貸経営において有効です。
賃貸併用住宅を活用して賃貸経営を行うには、法改正や税制変更が行われた際の正しい対応が求められます。例えば2000年の法改正で、入居者が自分で雨漏りを修理しても物件オーナーはその責任を追及できなくなっています。こうした改正や変更を、しっかり把握しておく必要があります。
近年、世界的に建築資材が値上がりしており、円安ドル高も追い打ちとなり、賃貸併用を新築するのはもちろん、修繕の場合も以前よりコストが嵩む状況となっています。そうした要因をしっかり理解した上で、銀行など経済の専門家の助言も仰ぎながら、正しい状況判断を下すことが重要です。
賃貸併用住宅を経営する中では、物件の売却や取り壊しをしたいと考えることもあるでしょう。しかし、全員が退去に合意しない場合には実行することができず、さらに立ち退き拒否が発生してしまう可能性も考えられます。
賃貸併用住宅は、一般的な住宅や賃貸物件と比較すると売却しにくい傾向があるとされています。その理由としては、需要が限定される、投資効率が低いなど様々なものが挙げられます。そのため、売却しようと考える場合には、計画的に対策を行うことが大切です。
賃貸併用住宅を建てた後、経営のサポートを受けたい方は、ご検討のうえ問い合わせてみてはいかがでしょうか。
このメディアでは、賃貸併用住宅に対する考え方や要望、建てた後の暮らしにあわせて、それぞれ適した沖縄の住宅会社を紹介しています。
どの会社で賃貸併用住宅を建てようか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。
外注を行わない規格住宅のため、ホテル建築も手がけている会社の併用住宅を4000万円台から入手可能。
また、賃貸管理会社としての集客ノウハウも持っており、空室を減らして、住宅ローンの早期完済を目指せます。
二世帯住宅と賃貸併用を兼ねるお家や、シアタールーム、屋上庭園など、オーナーの生活に沿ったフルオーダー共同住宅の実績あり。
オール電化やIOT住宅、もちろんZEHにも対応でき、ZEH住宅ローンも利用できます。
無料で人口動態や近隣状況などを環境調査書にまとめてくれるので、ターゲットに合わせた内装や家電について集客戦略を立てられます。
引き渡し後5年間、設備や塗装を定期点検し、頻繁な契約者の入れ替わりにも安心の体制が整っています。